一、制定的背景和意义

城镇基准地价是城镇土地市场的指导性价格，是政府管理和调控土地市场的基本手段，是核算土地资产收益、确定土地使用权出让底价的重要依据，也是保障土地所有者、使用者的合法权益，规范土地管理和土地价格体系提供可靠的依据。

基准地价的及时更新，也可为政府开展土地有偿使用、盘活存量土地、优化土地资源配置提供重要参考；为政府制定地价政策，引导产业流向，促进城市土地的合理利用和国家产业政策的实施提供参考；为公众了解本地区的地价政策提供技术平台。

二、编制的依据

本次更新依据《河南省自然资源厅关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》（豫自然资办函〔2023〕10号）文件要求和工作部署，并根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》等技术文件，制定开封市中心城区土地级别与基准地价。

三、工作目标

按照国土资源部颁布的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》及河南省自然资源厅的有关要求，在全面调查、处理和分析市中心城区范围内影响土地质量的因素、因子基础上，在城镇土地级别与基准地价信息系统支持下，完成市中心城区商服用地（不含商务金融用地）、商务金融用地、住宅用地、工业仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地的土地级别划分工作；运用土地市场交易资料，确定各级商服用地（不含商务金融用地）、商务金融用地、住宅用地、工业仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地的基准地价。

四、主要内容

主要内容分工作范围、级别划分、基准地价更新部分。

一是工作范围。本次更新调整范围以《开封市国土空间总体规划（2021-2035年）》中心城区土地使用规划图为依据，在保证集中连片的前提下，按照明显的线状地物、行政界线进行调整确定，包括了市中心城区和汴东先进制造业开发区。

二是级别划分。根据开封市中心城区自然社会经济概况，按照《城镇土地分等定级规程》的要求，划分和确定了商服用地、商务金融用地、工业仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地的土地级别。

三是基准地价更新。在级别划分的基础上，根据土地市场情况，按照《城镇土地估价规程》的技术方法，确定各用途级别基准地价。

五、有关政策问答

（一）本次更新调整主要地类是什么？

本轮更新调整主要地类有商服用地、商务金融用地、住宅用地、工业仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地6类，并参考国土空间规划用地类型名称，将商服用地、工业仓储用地、交通运输用地细分到二级类。

（二）本次基准地价内涵是什么？

各用地开发程度设定为七通一平，即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气及土地平整。

容积率也有所调整，其中商服用地容积率为1.8，商务金融用地容积率2.0，住宅用地容积率为2.0，工业仓储用地容积率为1.0，公共管理与公共服务用地容积率为1.5，交通运输用地容积率为1.0。

各地类的使用年限为各类用地的土地使用权法定最高出让年限。商服用地40年，商务金融用地40年，住宅用地70年，工业仓储用地50年，公共管理与公共服务用地50年，交通运输用地50年。

本次估价基准日为2024年1月1日。

六、解读部门和解读人

解读部门：市自然资源和规划局　

解读人：郝俊杰　　

联系方式：0371-23991071